Habitat insalubre

Qu'est-ce qu'un logement insalubre, dit aussi habitat indigne, et quelles sont les mesures qui peuvent être prises pour remédier à cette situation ?

L’insalubrité est caractérisée lorsqu’un immeuble ou un logement, vacant ou non, présente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, du fait de son état, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé. Nous faisons le point sur la réglementation.

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Fiche pratique

Paiement du loyer par le locataire

Vérifié le 25/07/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Le loyer est à payer à la date indiquée sur le bail. En cas de difficultés à payer le loyer, il est recommandé d'en avertir le propriétaire (aussi appelé bailleur). La situation diffère selon qu'il s'agit d'un logement du secteur privé ou d'un logement social.

  • Secteur privé
  • Logement social

Fixation

Le loyer d'un logement loué vide ou meublé utilisé comme résidence principale par le locataire est en principe fixé librement par le propriétaire.

Toutefois, les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers. Dans ces communes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

Pour savoir si le logement est situé en zone tendue :

Simulateur
Savoir si un logement est situé en zone tendue

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Attention, des règles spécifiques s'appliquent à Paris, Lille (Hellemmes, Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et les communes composant Plaine commune et Est Ensemble.

  À savoir

une clause du bail peut prévoir que le locataire réalisera les travaux en contrepartie d'une réduction du loyer.

Révision annuelle en cours de bail

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an si une clause du bail le prévoit.

Toutefois, le propriétaire perd la possibilité de réviser le loyer s'il n'en fait pas la demande au locataire dans l'année qui suit la date de révision.

 Attention :

  • En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
  • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé après le 1er juillet 2024 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Règles

En cas de préavis (congé)

En cas de préavis (congé), la durée de paiement peut être ajustée :

  • Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges pendant toute la période de préavis. Sauf si, avec accord du propriétaire, le logement est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis.

  • Le locataire n'est obligé de payer le loyer et les charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux durant le préavis.

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date indiquée dans le bail.

En général, le loyer est à payer chaque mois, soit en début, soit en fin de mois.

Le propriétaire peut proposer au locataire que le paiement du loyer se fasse par l'un des moyens suivants :

  • Prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire
  • Titre interbancaire de paiement (TIP)
  • chèque
  • Espèces, à la condition que le montant à payer soit inférieur à 1 000 €

Le locataire est libre de refuser la proposition du propriétaire.

  À savoir

le propriétaire n'a pas le droit de faire prélever le loyer sur le salaire du locataire, même avec son accord.

Une quittance de loyer est un document qui atteste que vous avez payé intégralement le loyer et les charges.

Lorsque vous lui en faites la demande, le propriétaire (ou son représentant, par exemple une agence immobilière) doit vous remettre gratuitement une quittance de loyer.

  À savoir

le propriétaire (ou son représentant) peut vous transmettre la quittance de loyer par mail à la condition que vous ayez donné votre accord.

Un modèle de lettre pour demander au propriétaire de vous remettre une quittance de loyer est disponible :

Modèle de document
Demander une quittance de loyer à son propriétaire (bailleur)

Accéder au modèle de document  

Institut national de la consommation (INC)

La quittance doit indiquer le détail des sommes que vous avez versées, en distinguant le loyer et les charges.

Un modèle de quittance de loyer est disponible :

Modèle de document
Modèle de quittance de loyer

Accéder au modèle de document  

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

  À savoir

lorsque vous ne payez qu'une partie du montant du loyer, le propriétaire (ou son représentant) doit vous remettre un reçu.

Aucuns frais ne peuvent être facturés par le propriétaire en cas de retard de paiement.

Peu importe qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

Une clause autorisant le propriétaire à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au contrat de location ou au règlement de l'immeuble est abusive (elle est ignorée, comme si elle n'existait pas). Elle peut être dénoncée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

  À savoir

si le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux.

Si le locataire a des difficultés pour payer le loyer (mais sans impayés), il doit essayer de trouver une solution à l'amiable avec le propriétaire.

En cas de difficultés persistantes, des aides sociales peuvent être accordées au locataire. Par ailleurs, l'aide au logement peut être maintenue pour alléger une dette de loyer et éviter ainsi l'expulsion.

Si ces difficultés s'ajoutent à une autre dette impayée (par exemple : crédit ou facture impayés), le locataire peut déposer un dossier de surendettement.

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Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.

Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2021 peut être réclamée jusqu'en juillet 2024.

  À savoir

si le propriétaire n'a pas révisé le loyer à la date prévue dans le bail, il peut le faire dans l'année qui suit uniquement.

Le montant du loyer d'un logement social est fixé selon une règle de calcul qui s'impose au bailleur. Ce montant est ensuite révisé chaque année :

  • En 2023, le loyer augmente de 3,50 %.
  • En 2024, le loyer augmente en métropole de 3,50 %, en Corse de 2 %, et outre-mer de 2,50 %.

Le locataire peut obtenir chaque mois une réduction du montant de son loyer. Il s'agit de la réduction du loyer de solidarité (RLS).

Un supplément de loyer de solidarité (SLS) dit surloyer peut être réclamé au locataire lorsque ces revenus dépassent un montant maximum.

Si les revenus du locataire sont encore plus élevés, le locataire peut perdre le droit de rester dans le logement social.

Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail.

En conséquence :

Vous devez régler votre loyer et les charges à la date prévue sur votre bail.

En général, le loyer est payable au mois, soit en début, soit en fin de mois.

Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel.

Vous pouvez payer votre loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à un montant maximum).

Le bailleur n'a pas le droit d'imposer le prélèvement automatique comme moyen de paiement du loyer.

Le bailleur n'a pas le droit de prélever ou de faire prélever directement les loyers sur votre salaire, même avec votre accord.

En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), vous pouvez demander à votre bailleur de vous transmettre gratuitement une quittance de loyer.

Pour cela, vous pouvez utiliser ce modèle de lettre :

La quittance doit indiquer les informations suivantes :

En cas de paiement partiel du loyer, le bailleur doit vous remettre un reçu.

Si vous avez des difficultés à payer le loyer (mais sans impayés), vous devez essayer de trouver une solution à l'amiable avec le bailleur.

En cas de difficultés persistantes, des aides sociales peuvent peut-être vous être accordées.

Si ces difficultés s'ajoutent à une autre dette impayée (par exemple : crédit ou facture impayés), vous pouvez déposer un dossier de surendettement.

Rappel : ne pas payer ou payer en partie le loyer et les charges peut être une cause de perte du droit à rester dans les lieux.

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Le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2021 peut être exigée jusqu'en juillet 2024.

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